Объяснение терминов в сфере недвижимости

Ara – сумма денег - депозит, которую покупатель дает продавцу при заключении договора купли-продажи. Считается, что договор заключен, когда оплачен дерозит, если не согласовано иное. При исполнении договора дерозит обычно рассматривается как исполнение обязательства. Если не согласовано иное, покупатель, отказывающийся от договора, должен оставить дерозит продавцу, а если продавец отказывается от договора, он должен вернуть покупателю двойную сумму дерозита. Сумма дерозита при покупке недвижимости обычно составляет 10% от согласованной цены недвижимости, но договаривающиеся стороны могут договориться и иначе.

Atrijska hiša - Дом с атриумом - обычно имеет цокольный этаж и не выходит на окружающую среду, а и имеет внутренний двор или атриум, который позволяет контакт с природой внутри дома. Обычно это дом среднего размера площадью где-то 120-150 м2 чистой жилой площади.

Črna gradnja - самовольное строительство - объект недвижимости незаконного строительства, не соответствующий требованиям или являющимся опасным объектом.

Davek na promet nepremičnin pri prodaji nepremičnine  - Налог с продажи недвижимости - После получения декларации налоговый орган облагает налогоплательщика налогом с продажи недвижимости (2% от стоимости недвижимости). Налоговой базой является продажная стоимость недвижимого имущества, если она соответствует сопоставимой рыночной стоимости этого недвижимого имущества.
https://www.fu.gov.si/davki_in_druge_dajatve/podrocja/davek_na_promet_nepremicnin/#c205

Davek na kapitalski dobiček - Налог на прирост капитала - Налоговой базой для исчисления налога на прибыль от прироста капитала является разница между стоимостью капитала на момент выбытия и стоимостью капитала на момент приобретения. Ставка налога, установленная в размере 25%, уменьшается за каждые пять лет владения имуществом (через пять лет ставка будет 20%, а через десять лет 15%), а после пятнадцати лет владения имуществом этот налог не выплачивается. Налоговая база уменьшается на нормируемые затраты, на уплаченный налог с продажи недвижимости или налог на наследство и дарение, а также на фактические расходы, понесенные налогоплательщиком в результате инвестирования в ремонт недвижимости. Налогоплательщик подтверждает фактические расходы счетами-фактурами, поэтому рекомендуется получать счета-фактуры от поставщиков услуг и сохранять их. Сумма налога определяется налоговым органом по решению. Если физическое лицо продает квартиру или жилой дом (в котором не более двух квартир, с принадлежащим земельным участком), в котором он имел постоянное место жительства и владел им и фактически проживал в нем не менее трех последних лет перед продажей, ему не надо платить налог на прирост капитала. 

Dokumentacija za odstranitev objekta - Документация для сноса здания - для сноса требовательного или менее требовательного здания (zahtevni in manj zahtevni objekt), которое соприкасается со зданием на участке, принадлежащем соседу, или находится менее чем в одном метре от него, требуется действующее разрешение на строительство. Предписанная проектная документация для сноса здания и получения разрешения на строительство должна быть подготовлена проектировщиком, отвечающим требованиям Закона о строительстве (Gradbeni zakon). Требовательное или менее требовательное здание, не отвечающее заявленным условиям сноса строений, может быть снесено без разрешения на строительство и только на основании извещения о начале строительства. К уведомлению о начале строительства по сносу перечисленных строений также должна быть приложена проектная документация на снос, подписанная проектировщиком и руководителем проекта.

Energetska izkaznica - Энергетический сертификат здания представляет собой документ с информацией об энергоэффективности здания и рекомендациями по повышению энергоэффективности. Энергетический сертификат здания должен быть получен собственниками здания или отдельной части здания в случае продажи, а также при аренде на срок от одного года и более.  

Gradbeno dovoljenje - Разрешение на строительство — это решение, которым инвестору разрешается строить.

Gradbena parcela - Участок под застройку - включает в себя землю под зданием и прилегающую к нему землю рядом со зданием, которая постоянно предназначена для регулярного использования здания или сооружения;
Участок под застройку – это земельный участок, который предназначен для постоянного использования стоящим на нем зданием. Он включает в себя земельный  участок, на котором, над или под которым планируется или стоит здание, и связанный с ним земельный участок рядом со зданием, который предназначен для постоянного использования этого здания. Участок под застройку также включает в себя землю, на  которой, над или под которой запланировано или стоит вспомогательное сооружение этого здания, и землю, которая предназначена для постоянного использования этого связанного со зданем вспомогательного сооружения.

Lokacijska informacija za gradnjo - Информация о местоположении для строительства получается от муниципалитета, в районе которого находится земля. Это важный источник информации для землевладельцев или инвесторов о: 
•    пространственных актах, действующих на площади земельного участка,
•    целевом использовании земельного участкna,
•    видах разрешенной деятельности, видах разрешенных строительных и иных работ, видах разрешенных объектов по целевому назначению, 
•    охраняемых территориях и ограничениях в соответствии с региональными нормативными актами (например, охрана природы, культурное наследие)
•    ограничениях и условиях от мер земельной политики (обязательство получить согласие на изменение границы участка, преимущественное право покупки территории муниципалитета)
•    ограничениях по страхованию территориального планирования (запрет на строительство, разбивку участков, легальную передачу и т.п.).
•    изменениях и дополнениях или подготовке новых пространственных актов на территории, где находится недвижимость.

Lokacijska informacija za gradnjo – это документ, с которым необходимо ознакомиться перед покупкой земельного участка, на котором вы хотите построить дом.

Nelegalni objekt - Незаконная постройка - это постройка, которая строится или пострена без действующего или окончательного разрешения на строительство или с нарушением условий, указанных в разрешении на строительство, если оно не может быть технически согласовано с разрешением на строительство.
Незаконным объектом также является:
- строение, для которого аннулировано или отозвано разрешение на строительство или разрешение на долговременный объект,
- временное сооружение по истечении установленного срока его возведения,
- объект, для которого не предусмотрено разрешение на строительство, если он построен с нарушением пространственного акта, за исключением временного аварийного объекта или временного строительного сооружения.

Neskladni objekt - Несоответствующее здание – это здание, которое имеет действующее или окончательное разрешение на строительство, но строится или построен с нарушением условий, установленных разрешением на строительство, таким образом, чтобы его можно было технически согласовать с разрешением на строительство, и есть отсутствие допустимых отклонений в соответствии со статьей 79 Закона о строительстве (Gradbeni zakon);

Nezahtevni objekt - объект меньших размеров, конструктивно простой и пространственно воспринимаемый. Более подробное описание вы можете найти в Положении о классификации объектов. 
https://www.uradni-list.si/_pdf/2022/Ur/u2022096.pdf

Nevarni objekt - Опасный объект – объект, не отвечающий существенным требованиям и непосредственно угрожающий здоровью и жизни людей, имуществу большей ценности, транспорту или соседним зданиям

Objekt daljšega obstoja – Долгосрочный объект - Статья 146 Закона о строительстве (Gradbeni zakon): Для объекта, части объекта, реконструкции объекта или изменения назначения объекта, указанного в первом абзаце статьи 142 настоящего Закона, который с января 1, 2005 г., существует по существу в том же объеме и по существу с той же целью, инвестор, владелец или владелец права на строительство запрашивает выдачу разрешения на долгосрочный объект. 

Podnajemniško stanovanje  - Сдача квартиры в субаренду - большая редкость, так как квартиру обычно занимает арендатор, заключивший договор непосредственно с собственником квартиры. Если арендатор сдает часть квартиры в субаренду третьему лицу, он должен заключить договор субаренды на определенный срок и на условиях,  предусмотренных Законом о жилье (Stanovanjski zakon). Однако арендатор может сдавать часть квартиры в субаренду только при согласии собственника квартиры.

Predkupna pravica - Право преимущественной покупки - Если объектом совместной собственности является недвижимость, другие совладельцы имеют преимущественное право покупки в случае продажи. В случае одновременного использования  преимущественного права несколькими сособственниками каждый из них может использовать преимущественное право пропорционально своей идеальной доле.
Право преимущественной покупки существует также в том случае, если недвижимость имеет двух или более собственников кондоминиума и не состоит более чем из пяти отдельных частей. При этом при продаже отдельной части кондоминиума другие собственники кондоминиума имеют право преимущественной покупки.

Predpogodba - Предварительный договор – это договор, в котором стороны обязуются заключить основной договор в момент, когда будут известны все обстоятельства заключения договора.
Primopredaja nepremičnine - Передача недвижимости - когда покупатель вступает во владение недвижимостью после оплаты всей покупной цены, сторонам договора необходимо подписать акт приема-передачи, который служит доказательством установленного состояния недвижимости.

Sprememba namembnosti objekta - Изменение целевого назначения здания - Статья 3 Закона о строительстве 1 (Gradbeni zakon): изменением целевого назначения является изменение целевого назначения здания или его части, осуществляемое самостоятельно или одновременно с капитальным ремонтом, малой реконструкцией, реконструкцией или дополнением. 
Не считается изменением использования, если использование изменяется в пределах подкласса в соответствии с правилами, регулирующими классификацию типов зданий CC-SI, и если использование изменяется в пределах класса коммерческих и административных зданий (CC-SI класс 1220), за исключением подкласса Здания для конференций и конгрессов (подкласс CC-SI 12204) или внутри класса Жилые здания для особых социальных групп (класс CC-SI 1130);

Uporabno dovoljenje - Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию - решение, разрешающий использование объекта. Чтобы начать использовать объект, для которого требуется разрешение на строительство, необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, за исключением нетребовательного объекта. Объекты должны использоваться в соответствии с разрешениями на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию.  
По окончании строительства необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Запрос на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию должен быть подан инвестором не позднее 30 дней после получения уведомления от подрядчика или надзорного органа о завершении строительства.  Если инвестор не подает заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в установленный срок, оно может быть подано подрядчиком, надзорным органом или иным лицом, являющимся собственником или обладателем прав на недвижимое имущество. 

Varščina – залог- обычно арендатор платит арендодателю во время подписания договора аренды. Целью залога является погашение любого ущерба и непогашенных финансовых обязательств, возникающих в результате использования квартиры, в противном случае он возвращается арендатору беспроцентно в конце срока аренды. В случае, если арендодатель должен использовать залог или его часть для целей предыдущего пункта в течение срока действия арендных отношений, арендатор должен немедленно возместить использованную сумму залога.

Vrstna hiša - Рядный дом - это одноквартирный дом, соединенный в ряд не менее чем из трех зданий с одинаковыми планировочными и высотными размерами. Здания имеют отдельные входы и общие перегородки над общей границей участка. У них есть отдельные участки под застройку. Боковых окон нет, есть только передние и задние оконные проёмы.

Zazidljiva parcela - Участок под застройку – на участке можно строить, если муниципалитет предусмотрел этот участок в пространственных актах как участок под застройку и в то же время определил условия для застройки. Возможность застройки участка определяется условиями территориального планирования муниципалитета и другими нормативными актами Министерства сельского хозяйства, окружающей среды и территориального планирования.

Zemljiškoknjižno dovolilo – Разрешение на регистрацию права собственности в земельном кадастре - разрешает покупателю регистрацию приобретения прав на недвижимое имущество. Подпись лица, выдавшего разрешение на регистрацию права собственности в земельном кадастре, должна быть заверена у нотариуса.