Kaj vprašati na ogledu hiše za nakup?
1. Zakaj je hiša naprodaj? Morda se prodajalec seli zaradi službenih razlogov, sprememb v družini, zaradi finančnih razlogov ali pa mu bivanje v hiši enostavno ne ustreza več.
Poznavanje njegovih razlogov vam lahko prinese veliko informacij, na primer o morebitnih pomanjkljivostih doma ali o tem, kako hitro prodajalec mora nepremičnino prodati – vse to vam lahko pomaga pri oblikovanju ponudbe.
2. Kako dolgo je hiša že na trgu? Pri oblikovanju ponudbe je prav tako koristno vedeti, kako dolgo je hiša na trgu. Če je hiša že dolgo na trgu, lahko pomeni, da ima velike pomanjkljivosti ali pa le, da se prodajalec noče pogajati.
Če je hiša na trgu dlje kot običajno, lahko pričakujete večjo pogajalsko moč. Prodajalci so običajno bolj dovzetni za nižjo ponudbo, če težko prodajo dom.
3. Koliko ponudb je prodajalec že dobil od zainteresiranih kupcev? Dobro je ugotoviti, ali je prodajalec v preteklosti že dobil ponudbe in zakaj so bile zavrnjene. Tako lahko vidite, kako izbirčen je prodajalec in kako odprt za pogajanja.
Prav tako je dobro vedeti, ali so na mizi trenutno druge ponudbe. Če veste, da obstajajo drugi resni kupci, boste lahko podali svojo najboljšo ponudbo.
4. Koliko se prodajalcu mudi s prodajo? Koristna informacija je tudi to, kakšen časovni plan ima prodajalec. Prodajalci, ki so se pripravljeni hitro preseliti ali so se že preselili, so običajno bolj odprti za pogajanja. Prodajalci, ki se jim s prodajo ne mudi, počakajo na popolno ponudbo.
5. Ali obstajajo strukturne težave? Prodajalci morajo razkriti vse strukturne težave za katere vedo, da obstajajo na nepremičnini. Priporočamo, da na naslednji ogled pridete z gradbenim strokovnjakom, ki vas bo seznanil z obstoječimi težavami in vam povedal, kaj je treba popraviti.
6. Ali je prodajalec sam izvajal kakšne adaptacije? Pozanimajte se o morebitnih prenovah, ki so bile opravljene na domu, zlasti tistih, ki jih je opravil sam lastnik stanovanja. Pri teh je večja verjetnost, da adaptacije niso bile izvedene pravilno. V idealnem primeru bi vse večje prenove opravil gradbeni strokovnjak.
7. Kdaj so bile narejene zadnje obnove? Povprašajte o tem, kdaj so bile opravljene zadnje prenove vključno s streho, stenami, fasado, električnim sistemom, vodovodnim sistemom, ogrevanjem, bojlerji, klimatizacijo itd. Tako boste vedeli, katera popravila vas čakajo v bližnji prihodnosti.
8. Je možno pridobiti načrte hiše? V vsakem primeru je dobro pridobiti načrte hiše, da si lahko zamislite, kako bi jo preuredili po svojem okusu. Bodite pozorni na razporeditev prostorov.
9. Kaj je vključeno v ceno hiše? V ceni nepremičnine se velikokrat ne upoštevajo stvari, ki se dajo odstraniti, kot sta bela tehnika in pohištvo. Pozanimajte se, kaj prodajalec vključuje v prodajno ceno in kaj bi bil pripravljen prodati za dodatno plačilo. Je že vseljivo ali boste morali kupiti aparate, luči in drugo opremo? To vam bo pomagalo pri načrtovanju stroškov vselitve.
10. Kakšna je okolica? Povprašajte agenta o okolici - ljudeh, ki tam živijo, katera podjetja in storitve so na tem območju, ki so za vas pomembna, kot so trgovine, kavarne, restavracije, rekreacijski centri ali pohodniške poti, vrtec, šola, lokalna igrišča. Kako prometne so bližnje ceste? Tudi poznavanje povprečne starosti prebivalcev vam lahko pomaga razumeti, kako bo videti vaše vsakodnevno življenje na tem območju. Razmislite, kako bi s te lokacije potekala vaša pot v službo in nazaj.
11. Kakšno komunalno opremo ima dom in kakšni so stroški? Povprašajte o ogrevalnih in hladilnih sistemih ter za oceno vseh mesečnih komunalnih stroškov. To vam bo v veliko pomoč pri načrtovanju proračuna.
12. Se vidim tukaj živeti? To razmišljajte med samim ogledom hiše. Ali vidite sebe in svoje najdražje v tem domu? Ali bi vaša oprema ustrezala estetiki nepremičnine? So prostori dovolj svetli, morebiten hrup iz bližnje okolice pa vas ne moti? Ali imate v hiši dober telefonski in internetni sprejem? Pomislite na posodobitve, ki bi jih želeli izvesti, če bi kupili hišo. Odločite se, ali so ti projekti vredni časa in ali imate proračun zanje.
13. Kakšen je dostop do nepremičnine? Če na parcelo s hišo lahko dostopate neposredno z občinske ceste, je super. V kolikor je potrebno prečkati zemljišče v zasebni lasti, morajo biti urejene ustrezne služnosti dostopa, vpisane v zemljiško knjigo.
14. Kakšno je pravno stanje nepremičnine? Nepremičnina ima lahko kakšne obremenitve, kot je na primer hipoteka ali različne služnosti. Zahtevajte svež izpisek iz zemljiške knjige, v primeru hipoteke pa tudi bančni dokument o stanju kredita za poplačilo ter naknadno tudi izjavo o nameri izdaje izbrisne pobotnice.
15. Ali je bilo za nepremičnino izdano uporabno dovoljenje? Uporabno dovoljenje je poleg urejenega zemljiškoknjižnega stanja najvažnejši dokument, saj dokazuje, da je nepremičnina zgrajena po projektu, za katerega je bilo izdano gradbeno dovoljenje. Uporabno dovoljenje mora biti izdano za trenutno stanje, in ne tistega izpred 25 let, preden je lastnik pričel z dozidavami, nadzidavami ali gradnjo prizidkov. Rečeno drugače, če se po izdaji uporabnega dovoljenja ponovno gradi oz. izvaja dozidave, izdano uporabno dovoljenje za ta objekt z novim pogojem ni več veljavno in je treba pridobiti novega oz. dodatnega. Tudi pri najemu hipotekarnega kredita na banki boste imeli težave, v kolikor nepremičnina nima uporabnega dovoljenja. Preverite, ali ima prodajalec na voljo vse potrebne dokumente.
Ključne besede: prodaja hiša, ponudbe za prodajo, pogajanja za ceno, uporabno dovoljenje za nepremičnino, pravno stanje nepremičnine, dostop do nepremičnine, komunalna oprema.