Na kaj paziti pri nakupu stanovanja?
Pravno stanje
O pravnem stanju nepremičnine se prepričajte z vpogledom v zemljiško knjigo. Če nepremičnina še ni vpisana v zemljiško knjigo, se lahko postopek vpisa zaplete. Zato priporočamo, da kupujete samo nepremičnine, ki so že vpisane v zemljiško knjigo. Iz zemljiškoknjižnega izpiska je razvidno, kdo je lastnik. Če ima nepremičnina več solastnikov, se morajo s prodajo strinjati vsi od njih, poleg tega pa imajo po zakonu vsi ostali solastniki predkupno pravico. V zemljiški knjigi je navedeno tudi, če poteka kakšen postopek vpisa ali izbrisa pravic. Navedene so tudi morebitne obremenitve, na primer hipoteke, služnosti … Tudi če je na nepremičnini plomba, to ni nujno nekaj negativnega, vendar je potrebno preveriti v zvezi s čim je ta plomba vpisana. Kadar kupujemo stanovanje z atrijem ali parkirnim prostorom, je treba pridobiti tudi lokacijsko informacijo, iz katere je razvidno, če so na teh zemljiščih kakršnekoli omejitve.
Gradbeno in uporabno dovoljenje
Gradbeno dovoljenje pomeni, da je imel objekt dovoljenje za gradnjo, uporabno pa, da je bil postavljen v skladu z gradbenim dovoljenjem. Nemalokrat se zgodi, da dejansko stanje ni v skladu z gradbenim dovoljenjem ali pa gradbenega dovoljenja ni. Še posebej pozorni moramo biti, ko gre za večstanovanjski objekt z le nekaj stanovanji. Lahko gre za primer, ko je bilo gradbeno dovoljenje izdano za enostanovanjsko hišo, v njej pa je sedaj pet stanovanj. Tudi, če je vsako stanovanje posebej vpisano v zemljiško knjigo, ne pomeni, da gre za skladno ali legalno gradnjo. Takšen objekt mora obvezno imeti uporabno dovoljenje za večstanovanjsko stavbo.
Kakšni so stroški bivanja v stanovanju?
Pozanimajte se tudi, kakšni so tekoči stroški stanovanja (ogrevanje, upravni stroški), višina nadomestila za uporabo stavbnega zemljišča, pri upravniku stavbe preverite, koliko sredstev je v rezervnem skladu in kakšne načrte ima upravnik oziroma stanovalci v naslednjih petih ali desetih letih. Obnova strehe ali fasade sta običajno posega, ki pomenita precejšnjo finančno obremenitev. Pridobite informacije o instalacijah, vrsti ogrevanja, stanju dvigala, o stroških vzdrževanja.…
Koliko vas bo stala morebitna obnova?
V kakšnem stanju so okna, instalacije, kopalnica? Mogoče bo že pred vselitvijo potrebno narediti nekatere adaptacije. Priporočamo, da na drugi ogled, ki je običajno odločilen za odločitev o nakupu, pridete skupaj s kakšnim mojstrom, ki bo znal oceniti stroške prenove.
Finančni okvir in realne želje
Dobro je, da veste, kakšno nepremičnino želite (lokacija, velikost, stanje nepremičnine, razporeditev prostorov, ali je za vas nujno dvigalo, balkon, zagotovljeno parkirno mesto…) še preden pričnete hoditi na oglede, hkrati pa takrat določite tudi svoj finančni okvir. Postavite si realne cilje, ugotovite, koliko denarja lahko namenite za nakup stanovanja, upoštevajoč vse stroške, ter na banki preverite svojo kreditno sposobnost. V kolikor boste dobro pripravljeni, bo po izbiri stanovanja postopek nakupa lahko hitro stekel.
Mikrolokacija, lega nepremičnine, stvarne napake
Sprehodite se po soseski, ugotovite, kaj se v bližini nahaja ter kje lahko najdete parkirno mesto, v kolikor le to ni lastniško. V stanovanju bodite pozorni na zvoke ali hrup iz okolice, tudi pri odprtem oknu. Pozanimajte se, kako je stanovanje osončeno, predvsem pa, če dela elektrika, teče voda, kako se odpirajo/zapirajo in tesnijo okna, je kje vidna vlaga, plesen, v kakšnem stanju so tlaki in kje vidite morebitne poškodbe… Stanovanje kupujete v stanju, kot ga vidite! (videno-kupljeno)
Sestava pogodbe, postopek, primopredaja
Pogodbo naj sestavi pravnik, odvetnik oz. notar, še najboljše pa je, da celotni postopek nakupa vodi nepremičninska agencija, ki bo pripravila vso potrebno dokumentacijo pravočasno in v sodelovanju s pravnikom. Od sklenitve pogodbe pa do primopredaje vas loči še nekaj korakov, pri čemer je tudi zelo dobrodošla pomoč strokovnjaka s področja nepremičnin, saj bo tako vse skupaj potekalo bolj tekoče in zanesljivo.
Ključne besede: nakup stanovanja, pravno stanje stanovanja, uporabno dovoljenje, obnova nepremičnine, stroški bivanja, prodajna pogodba, stvarne napake, mikrolokacije nepremičnine.